ملائیشیا میں REIT: یہ کیا ہے اور اس میں کیسے سرمایہ کاری کی جائے

ایک ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REIT) چھوٹے سرمایہ کاروں کو اجازت دیتا ہے کہ وہ ہوٹلوں اور شاپنگ مالز جیسے ریٹیل، کمرشل، اور لگژری پراپرٹیوں میں مناسب قیمتوں پر بائے کریں۔ ملائیشیا میں ایک ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ خریدنے پر غور کرنے کی کئی وجوہات ہیں۔

ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کیا ہے؟

ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس (REITs) کمپنیوں کے اسٹاکس ہوتے ہیں جو کمرشل ریئل اسٹیٹ کا انتظام کرتے ہیں اور Bursa ملائیشیا اسٹاک ایکسچینج پر مندرج شدہ ہیں۔ ریٹیل، آفس، فارم، انڈسٹریل، اور ملے جلے استعمال کی پراپرٹیز سبھی ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کا حصہ ہوتی ہیں۔ یونٹ ٹرسٹس کی طرح، REITs بہت سے سرمایہ کاروں کے فنڈز کو شامل کر کے مختلف ریئل اسٹیٹ کاروباروں میں شرکت کرنے کے خواہاں ہوتے ہیں۔

اس لیے، REIT شیئر ہولڈرز کو سہ ماہی یا ششماہی ڈیوڈینڈز ادائیگیاں ملتی ہیں۔ ڈیوڈینڈ کی تقسیم کردہ رقوم کے اہم اجزاء میں REIT کے ماتحت ریئل اسٹیٹ کی پراپرٹیوں سے حاصل ہونے والا کرایہ، پراپرٹی مینجمنٹ کی فیسیں، اور ان پراپرٹیوں پر کاروباری آپریشنز سے حاصل ہونے والے منافع جات شامل ہوتے ہیں۔

تاہم، REITs کے ساتھ خطرات بھی ہوتے ہیں، جیسے کہ مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ اور معاشی تنزلیاں، جو پراپرٹی کی قیمتوں اور کرائے کی آمدنی کو متاثر کر سکتی ہیں۔

REIT صنعت کو متاثر کرنے والے عوامل

کئی خارجی قوتیں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو عام اور REITs کو خاص طور پر متاثر کرتی ہیں۔ اس صنعت میں سرمایہ کاری کے دانشمندانہ فیصلوں کے لیے مارکیٹ کی تازہ ترین معلومات اور رجحانات کے بارے میں باخبر رہنا ضروری ہے۔

مندرجہ ذیل چھ عوامل REIT صنعت کو متاثر کرسکتے ہیں۔

• ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس موجودہ سود کی شرحوں کو بغور دیکھتے ہیں۔ REITs زیادہ آمدن حاصل کرنے کے لیے لیورج پر انحصار کرتے ہیں۔ لہذا، جب کسی ملک کی سود کی شرح میں تبدیلی ہوتی ہے، تو سرمایہ کاروں کی طرف سے حاصل کیا گیا منافع بھی تبدیل ہوتا ہے۔
• ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس اقتصادی حالات کے حوالے سے حساس ہوتے ہیں۔ صارف کے اخراجات اور کارپوریٹ سرگرمیوں میں کمی کے باعث، کمرشل پراپرٹیوں کی طلب، بشمول کرایہ کی آمدن اور جائیداد کی قیمتیں اقتصادی تنزلیوں کے دوران کم ہو سکتی ہے۔
• ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی ہلچل REITs کی کارکردگی کی بنیاد ہوتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس میں منافع کے مارجن کرائے کی پیداوار اور جائیداد کی قیمتوں میں تبدیلیوں کے لیے خطرے سے دوچار ہوتے ہیں جو مارکیٹ کی افراط یا تنزلیوں کے باعث وقوع پذیر ہوتا ہے۔
• حکومتی اقدامات، جیسے ٹیکس قانون سازی میں تبدیلیاں، صنعت کو متاثر کرتی ہیں۔ REITs سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے اور ساتھ رکھنے کے لیے سازگار ٹیکس پالیسیوں اور اچھی طرح متعین ضابطہ جاتی ماحول پر انحصار کرتی ہیں۔
• آبادی، شہر کاری، اور طرز زندگی کے انتخاب میں تبدیلی مختلف انواع کی پراپرٹیوں کی طلب کو متاثر کرسکتی ہے۔ مثال کے طور پر، صحت کی دیکھ بھال اور بزرگوں کی ہاؤسنگ انڈسٹریز میں REITs عمر رسیدہ آبادی کی وجہ سے طلب میں اضافہ دیکھ سکتے ہیں۔
• روایتی ریئل اسٹیٹ ماڈلز میں تکنیکی رکاوٹیں ایسے ٹرسٹس کے لیے پراپرٹی مینجمنٹ کو بہتر بنانے، کرایہ دار کی شرکت، اور عملیاتی استعداد کار کے لیے مواقع کریعیٹ کرسکتی ہیں۔ مثال کے طور پر، آن لائن خریداری کی بڑھتی ہوئی طلب کی وجہ سے لاجسٹکس اور ویئرہاوس اسپیس کی ضرورت میں اضافہ ہوا ہے۔

REITs میں سرمایہ کاری کے فوائد

اس سرمایہ کاری کی کئی فوائد ہیں۔

• آپ کو کافی بڑے سرمایہ کی ضرورت نہیں ہے۔

REITs پہلی بار سرمایہ کاری کرنے والوں کے لیے مثالی ہیں۔ ایک REIT کی کم از کم سرمایہ کاری کی ضرورت 100 RM ہے۔ مثال کے طور پر Amanah Harta Tanah PNB (AHP) REIT پر غور کریں۔ ایک یونٹ Bursa Malaysia پر 0.75 RM کے عوض مندرج ہے، لہذا یہ قابل انتظام خرچ ہے۔ Bursa Malaysia نے کم از کم شیئر خریدنے کی ایک لاٹ، یعنی 100 یونٹس مقرر کی ہے۔

• آپ کو اپنے پورٹ فولیو کی تنوع کی فکر نہیں کرنی چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس مختلف صنعتوں میں تنوع فراہم کرتے ہیں، جس سے سرمایہ کاروں کو دفتری، ریٹیل، انڈسٹریل، اور مہمان نوازی کی خصوصیات کے متنوع پورٹ فولیو کے ساتھ کسی بھی شعبے میں مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کے برخلاف ہیج کرنے کی اجازت ملتی ہے۔ مثال کے طور پر، Sunway REIT پراپرٹیز میں سرمایہ کاری کرنے والا پورٹ فولیو مختلف جائیدادوں اور دنیا کے حصوں میں اپنی شرطوں کو متنوع بنا دیتا ہے۔

• نقد میں تبدیل کرنا آسان ہے۔

ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس Bursa Malaysia میں مندرج مائع اثاثے ہیں۔ اس لیے، وہ ایک سمجھ داری سے کی جانے والی سرمایہ کاری کا اختیار ہیں۔ آپ مائع اثاثوں کے ذریعے فوراً اپنی رقم کو نقد میں تبدیل کر سکتے ہیں۔ آپ کو بہت سی رکاوٹوں سے گزرنا نہیں پڑے گا—بس 24 گھنٹے سے کم میں اپنے REIT شیئرز کو نقد میں تبدیل کریں۔ آپ آسانی سے آن لائن یونٹس سیل کر سکتے ہیں، ایک بٹن کو کلک کرنے سے۔ تاہم، یاد رکھیں کہ آپ کو اپنے سیل کرنے کی مقدار کے لحاظ سے کریڈٹ کیا جا سکتا ہے۔

• REITs کو سازگار ٹیکس برتاؤ سے فائدہ ہوتا ہے۔

ملائیشیائی REITs کے لئے پراپرٹیوں کی خرید اور منتقلی پر ٹیکس نہیں لگتا ہے۔ جب پراپرٹیز خریدتے ہیں، تو ملائیشیا میں REIT اسٹیمپ ڈیوٹیز سے مستثنی ہوتا ہے۔ اثاثوں کی فروخت پر، REIT کو ریئل پراپرٹی منافع جاتی ٹیکس (RPGT) ادا نہیں کرنا پڑتا ہے۔ یہ دو ٹیکس رعایتیں سرمایہ کاری اور شیئر ہولڈرز کو پیسے بچانے میں مدد کرتی ہیں۔

REITs میں سرمایہ کاری کے نقصانات

اس قسم کی سرمایہ کاری کے کچھ نقصانات ہیں۔

• پراپرٹی مارکیٹ سائکلز ہوتے ہیں۔

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ REITs کی کارکردگی کا تعین کرتے ہیں۔ مارکیٹ میں بہتات یا تنزلی کے باعث کرایے کی پیداوار اور پراپرٹی کی قیمتوں کی کمی REITs کے منافع جات پر اثر ڈال سکتی ہے۔

• آپ کو ودہولڈنگ ٹیکس ادا کرنا پڑ سکتا ہے۔

ہمارے سنگاپوری ہمسایہ ملک کے برعکس، ملائیشیائی ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس میں انفرادی یونٹ ہولڈرز کے لئے ودہولڈنگ ٹیکس موجود ہے۔ REIT انتظامیہ کو ڈیویڈنڈ کی تقسیم پر ٹیکس روکنا پڑتا ہے جو سرمایہ کار کے پروفائل پر مبنی ہوتا ہے، جو اس بات پر منحصر ہوتا ہے کہ آیا سرمایہ کار ملائیشیائی ہے یا غیر ملکی، فرد ہے یا کمپنی، یا مشترکہ سرمایہ کاری وہیکل ہے۔دوسری طرف، سنگاپور میں غیر مقیم غیر فردی افراد کے لئے تقسیمات 10% ودہولڈنگ ٹیکس کے تابع ہوتی ہیں۔

• ریٹرنز کی ضمانت نہیں ہے۔

ایک سرمایہ کار کا منافع ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی کارکردگی پر منحصر ہوتا ہے، حتیٰ کہ REITs مستقل آمدن کی ضمانت دیتی ہیں۔ Mid Valley کو بطور مثال لیں۔ اگر یہ چند شاپرز اور کرایہ داروں کے باعث بری کارکردگی دکھائے تو، IGBREIT کی یونٹ کی قیمت گر جائے گی۔

فرض کریں کہ آپ کو لگتا ہے کہ ایک REIT شیئر کی قیمت گر رہی ہے۔ اس صورت میں، آپ روایتی پراپرٹی سرمایہ کاری کے برخلاف، ہمیشہ اسے سیل کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کی پراپرٹی زیادہ منافع نہیں کما رہی ہے یا پسندیدہ مقام پر نہیں ہے تو اس کے لیے خریداری کرنے والا گاہک تلاش کرنا مشکل ہو سکتا ہے۔

ملائیشیا میں REITs میں کیسے سرمایہ کاری کی جائے

ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس میں شیئرز بائے کرنا ایسا ہی ہوتا ہے جیسے کسی اسٹاک کو بائے کرنا۔ لہذا، REIT کے لیے وہی ٹریڈ ادائیگی، اور سیٹلمنٹ کی ضرورت ہوتی ہے۔

لہذا، جس مقدار کی آپ سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، اس کا فیصلہ کرنے سے پہلے، آپ کو ٹریڈنگ اور CDS اکاؤنٹس کھولنے کی ضرورت ہے۔ یہ اکاؤنٹس آپ کی شیئرز کے ساتھ کی جانے والی ٹرانزیکشن کو ریکارڈ کریں گے۔

سرمایہ کاری شروع کرنے کے لئے ان بنیادی مراحل کو فالو کریں۔

1. ایک بروکریج منتخب کریں۔ آپ Bursa Malaysia ویب سائٹ پر جاکر صحیح بروکریج تلاش کرسکتے ہیں۔ ایک بروکر کو منتخب کریں جو آپ کی ضروریات کے لئے بہترین ہو۔
2. ٹریڈنگ اکاؤنٹ اور CDS اکاؤنٹ کریعیٹ کریں۔ براہ کرم ان اکاؤنٹس کو کھولنے کے لیے اپنے بروکر کے ساتھ ملاقات کریں جب آپ نے کسی کو منتخب کر لیا ہو۔ معیاری عمل میں شناخت کے ثبوت کی درخواست اور آپ کے تازہ ترین بینک سٹیٹمنٹ کی کاپی شامل ہوتی ہے۔ علاوہ ازیں، آپ کا بروکر آپ کو آن لائن ٹریڈنگ کے لئے پلیٹ فارم کا استعمال سکھائے گا۔
3. اپنے ٹریڈنگ اکاؤنٹ میں پیسے ڈالیں۔ اس میں اکاؤنٹ کھولنے کے لئے کچھ دن لگتے ہیں۔ آپ اپنے آن لائن ٹریڈنگ پلیٹ فارم اکاؤنٹ کو فنڈ کر سکتے ہیں جب اسے اکٹیویٹ کیا جا چکا ہو گا۔ مالیاتی وسعت کے مطابق اس میں حصہ ڈالیں۔
4. آخر میں، سرمایہ کاری شروع کریں۔ جب آپ کے ٹریڈنگ اکاؤنٹ میں کافی فنڈ ہو جاتے ہیں، تب آپ Bursa Malaysia پر شیئرز بائے کرنے اور سیل کرنے کے لئے آن لائن ٹریڈنگ پلیٹ فارم کا استعمال کر سکتے ہیں۔

ملائیشیا کی نمایاں ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کمپنیاں

Sunway REIT، AmanahRaya REIT، اور Aqar Healthcare REIT ملائیشیا کی چودہ ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس میں شامل ہیں۔ ان میں سے سات کمپنیوں نے پیسہ حاصل کیا ہے، اور دس نے سیریز A+ سرمایہ کاری حاصل کی ہے۔

حتمی خیالات

• ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کمپنیاں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک قابل گنجائش داخلہ فراہم کرتی ہیں، جو سرمایہ کاروں کو کم سے کم سرمایہ کے ساتھ شروع کرنے کی اجازت دیتی ہیں۔ وہ سرمایہ کاروں کو سلامتی، منافع، اور ملک کی اسٹاک مارکیٹ کی بڑھوتری کے حوالے سے ممکنہ متوازن فراہم کرتی ہیں۔
• REITs مختلف پراپرٹی کی اقسام میں سرمایہ کاریوں کو پھیلا دیتی ہیں، جو مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کے ساتھ منسلک خطرات کو کم کرنے میں مدد دیتی ہیں۔ اضافی طور پر، REIT کی یونٹس مائع ہیں، جو سرمایہ کاروں کو آسانی سے اپنی ہولڈنگز کو آن لائن ٹریڈنگ پلیٹ فارمز کے ذریعے نقد میں تبدیل کرنے کی اجازت دیتی ہیں۔
• ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس اپنی مستقل آمدنی کی دھاروں کی وجہ سے مشہور ہیں، جو روایتی طور پر سالانہ 5% سے 7% تک پہنچتی ہیں۔ ملائیشیائی REITs بھی اثاثوں کی خرید و فروخت میں ٹیکس سے مستثنی ہیں، جو منافع پانے کی اہلیت اور سرمایہ کاروں کے لئے تقسیمات میں اضافہ کرتی ہیں۔
• سود کی شرح کے اتار چڑھاؤ، میکرو اکنامک حالات کی سرمایہ کاریاں، پراپرٹی سائکل کی تبدیلیاں، قوانین میں تبدیلیاں، آبادیاتی تبدیلیاں، ٹیکنالوجی کی تبدیلیاں اور بہت سے دوسرے خطرات کے باعث سرمایہ کاروں کو چوکس رہنا چاہیے جب REITs کی بات آتی ہے۔ ٹرسٹ کمپنیوں کی سرمایہ کاری کے خطرات جان کر آپ کو سرمایہ کاری میں صحیح سمت چننے میں مدد ملے گی۔